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Les immeubles locatifs et les dépenses d’entretien et réparations.

Les immeubles locatifs et les dépenses d’entretien et réparations.

Outre l’acquisition de la bâtisse et du terrain, les dépenses d’entretien et de réparations seront l’une des plus importantes engagées au cours de la détention d’un immeuble. Elles pourraient avoir des implications fiscales négatives si elles étaient mal comptabilisées. Je vous présente un survol des éléments importants à retenir.

 

En utilisant la comptabilisé d’exercice, la dépense devient admissible à une déduction lorsque les travaux ont été entrepris et qu’une facture a été reçue. Celle-ci n’a pas à avoir été payée afin que la déduction soit admissible. Il existe une exception, les dépenses rattachées à l’aménagement paysager.

Afin de bien comptabiliser les dépenses d’entretien et de réparations, il faut déterminer si celles-ci doivent être ajoutées au coût de la bâtisse ou être imputées à la dépense dans l’exercice concerné.

Voici un tableau tiré du guide fédéral T4036 intitulé Revenus de location. Ce tableau permet de se faire une idée sur les deux traitements fiscaux possibles, l’augmentation de la juste valeur marchande du bien n’est pas le seul facteur à considérer. Si les travaux sont entrepris dans le cadre d’amélioration pour une personne handicapée, des particularités dans les traitements fiscaux sont prévus.

Les dépenses effectuées lors de l’acquisition d’un vieil immeuble locatif doivent être capitalisées lorsqu’elles sont engagées pour rendre le lieu propice à la location, même si dans d’autres circonstances, ces dépenses auraient été de nature courante.

Les dépenses faites pour vendre son bien sont des dépenses en capital, sauf si ces dépenses auraient dû être engagées, que l’immeuble ait été vendu ou pas.

Les dépenses courantes entraînent une déduction fiscale immédiate. Les dépenses en capital augmentent le coût fiscal du bien, de sorte que la déduction future sera de l’ordre de 50 % du montant, puisque ceux-ci seront inclus dans le calcul du gain en capital. Une dépense en capital augmente le coût du bien permettant une déduction plus élevée en amortissement. La déduction pour amortissement est une dépense discrétionnaire calculée en fonction de la valeur du bien non amorti multipliée par un taux prédéterminé. Cette dépense fiscale permet de reporter dans le futur une partie des impôts qui auraient été payables autrement.

Lors de la cession de l’immeuble, la déduction pour amortissement accordée par le passé sera incluse comme revenu sous le terme de récupération d’amortissement. Vous devez être conscient que, si vous acceptez la dépense d’amortissement dans l’année courante, l’économie fiscale est en fonction votre taux d’imposition actuel. Toutefois, lors de la cession de l’immeuble, le taux d’imposition pourrait atteindre 48 %. La décision de prendre un amortissement fiscal au fur et à mesure engendrera un solde supérieur d’impôt à payer dans le futur. Il est donc primordial de demander une analyse complète des scénarios par votre comptable, car certaines personnes qui pensent avoir un certain niveau de liquidité à la cession de leur immeuble risquent d’être fort déçues.

Pour en savoir plus sur ce sujet, contactez-nous.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



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